Vraag- en Antwoord herontwikkeling Rode Kruis locatie bewonersbijeenkomst 10 mei

Voor de toekomstige ontwikkeling van het voormalig Rode Kruisziekenhuis aan de Sportlaan stelt de gemeente een planuitwerkingskader (PUK) op. Via ons mailadres én op de participatiebijeenkomst van 10 mei 2022 zijn veel vragen binnengekomen. Hieronder staat een overzicht van de vragen en antwoorden verdeeld per thema (06-07-2022).

A. Proces/planning

Wat is een PUK?

De gemeente stelt een planuitwerkingskader (PUK) op wanneer een initiatiefnemer een plan wil ontwikkelen dat afwijkt van het bestemmingsplan. In het PUK staat onder welke voorwaarden een ontwikkeling mogelijk gemaakt kan worden. Een PUK is dus geen plan, maar het kader waaraan het toekomstige bouwplan getoetst gaat worden.

Wat gebeurt er met de input van de bijeenkomst op 10 mei?

De bijeenkomst van 10 mei was bedoeld om te inventariseren wat leeft in de wijk(en) over de toekomst van het voormalige Rode Kruisziekenhuis en het Juliana KinderZiekenhuis aan de Sportlaan. Andere input voor het PUK zijn het gemeentelijk beleid en andere (bouw)eisen en wetgeving. Het PUK is daarvan een uitwerking. Bij het opstellen van het PUK wordt een afweging gemaakt tussen de verschillende belangen en de kaders. In een afsluitende sessie, naar verwachting in september 2022, is er een bijeenkomst met terugkoppeling hoe de input is verwerkt.

Wat is de planning en het vervolgtraject?

Het gemeentebestuur (college/gemeenteraad) stelt een definitieve PUK vast. Het is de bedoeling dat het besluitvormingstraject na de zomer van 2022 ingaat. Voor die tijd geven we aan de omwonenden en belangstellenden een terugkoppeling over de inhoud van het PUK. Daarna wil de eigenaar van het pand, het HagaZiekenhuis, het gebouw via een openbare tender verkopen aan een ontwikkelaar. Eind 2022 zal dit verkooptraject starten. Vervolgens zal in het tweede of derde kwartaal van 2023 de verkoop/levering zijn. De ontwikkelaar/nieuwe eigenaar start vervolgens met de planvorming binnen de kaders van het PUK.

Hoe ziet het toekomstige plan eruit?

In het PUK komt te staan aan welke regels het toekomstige plan moet voldoen. Er staat hoe groot en op welke plekken gebouwd kan worden. Ook staat in het PUK welke functies, zoals wonen, in de toekomst mogelijk zijn. De ontwikkelaar zal deze kaders gebruiken om zijn plan te ontwerpen.

Wordt de locatie 1 op 1 verkocht?

Het HagaZiekenhuis zal de gebouwen via een tendertraject verkopen aan een ontwikkelende partij. In dit proces krijgen meerdere partijen de kans om een plan en bieding in te dienen.

Kunnen er meer partijen delen van een gebouw kopen?

Alle gebouwen worden als geheel verkocht. De ontwikkelaar zal de nieuwe gebouwen ontwikkelen met verschillende typen vastgoed. Zeer waarschijnlijk zullen er uiteindelijk verschillende (eind-) eigenaren zijn van de ontwikkelde gebouwen.

Wie bepaalt nu welke inschrijver wint? Ik kan mij voorstellen dat bij gelijkwaardige kwaliteit de hoogste inschrijver wint. Welk element is doorslaggevend? En wie bepaalt, het HagaZiekenhuis of de gemeente?

Het HagaZiekenhuis zal haar bezit via een tender gaan verkopen. Daarbij geldt als voorwaarde dat de inschrijvingen passen binnen het PUK. Daarnaast spelen kwaliteit van het plan en verkoopprijs een rol. Als eigenaar gaat het HagaZiekenhuis, binnen de kaders, over de verkoop van haar eigen bezit.

Wanneer start de realisatie en bouw?

Dit is afhankelijk van alle nog te doorlopen procedures, maar naar verwachting zal dit niet eerder starten dan 2024/2025.

Wanneer is alles klaar? Wat is de verwachting wanneer er gewoond kan worden?

Dit is afhankelijk van alle nog te doorlopen procedures, maar naar verwachting zal dit niet voor einde 2026 zijn.

Wat gebeurt er met het ziekenhuis in de tussentijd? Is het mogelijk om het gebouw te gebruiken als opvang voor vluchtelingen uit Oekraïne?

Er wordt geen ziekenhuiszorg meer verleend op de Sportlaan. Het HagaZiekenhuis wil het gebouw met tijdelijke functies in gebruik houden om de leefbaarheid te borgen. Het gebouw is momenteel tijdelijk in gebruik door de GGD als vaccinatielocatie. De GGD zal dit blijven doen zo lang en wanneer nodig is. Verder is een kerkgemeenschap hier actief. Het HagaZiekenhuis gebruikt het zelf nog voor opslag. Daarnaast zijn het HagaZiekenhuis en de gemeente in gesprek over tijdelijke noodhuisvesting van zekere doelgroepen. Hierover is recent een separate informatieavond voor de buurt geweest. Na verkoop zal de nieuwe eigenaar zelf nieuwe beslissingen kunnen nemen over het tijdelijk gebruik.

Horen de flats aan andere kant van de Fahrenheitstraat (nrs. 540 en de ventweg) wel of niet bij Bestemmingsplan Vogelwijk 2016? Zo niet, wat betekent dat voor dat gebied in relatie tot het PUK?

Nee, deze flats en de ventweg vallen niet onder het bestemmingsplan Vogelwijk 2016 maar onder het bestemmingsplan Bomenbuurt 2013. Daar sprake is van een ander bestemmingsplan. Dit heeft geen specifieke betekenis voor het PUK Haga. Het PUK geeft alleen de kaders voor een nieuwe bestemming op de aangewezen locatie. Het PUK stelt geen nieuwe kaders voor omliggende gebieden anders dan te zorgen voor een goede ruimtelijke relatie tussen het te ontwikkelen gebied en de omgeving.

Wat houdt participatie in tijdens de koopfase? Deelname CPO mogelijk?

Alle gebouwen worden als geheel verkocht. De ontwikkelaar zal de gebouwen ontwikkelen met verschillende typen vastgoed. Zeer waarschijnlijk zullen er uiteindelijk verschillende (eind-) eigenaren zijn van de ontwikkelde gebouwen. Partijen die een CPO beogen staat het vrij in een consortium te participeren of zich na verkoop bij de ontwikkelende partij aan te melden als initiatiefnemer voor een CPO.

Wat is de garantie dat er niet wordt afgeweken van het PUK, met name door de projectontwikkelaar?

Dit is in feite een tweetrapsraket:

• Het PUK wordt als bijlage toegevoegd bij de tender. Een inschrijver zal moeten aantonen te kunnen voldoen aan de voorwaarden van de tender en daarmee ook het PUK.
• Zodra de nieuwe eigenaar een bouwplan indient bij de gemeente zal dit getoetst worden aan het PUK. Op de locatie Sportlaan is sprake van een benodigde bestemmingswijziging. Wanneer een plan niet aan de eisen die in het PUK zijn opgenomen voldoet zal de gemeente geen medewerking verlenen aan de benodigde bestemmingswijziging.

Wat zijn de gevolgen van de nieuwbouw/ bouwwerkzaamheden op de bestaande woningen aan Sportlaan?

De hoogte en het volume van de nieuwbouw worden als kader vastgelegd in het PUK en uiteindelijk in de omgevings-(bouw)vergunning. De nieuwe gebouwen moeten voldoen aan de bezonnings- en windhindereisen van de gemeente. Waar bouwactiviteiten zijn is een zekere mate van bouwgeluid en bouwverkeer. Vanzelfsprekend zal de bouwuitvoering moeten voldoen aan de regelgeving en eisen van de gemeente en rijksoverheid. Tijdens de bouw zal de bouwaannemer hiervoor verantwoordelijk zijn.

Biedt u de mogelijkheid om in deze fase met initiatiefnemers/geïnteresseerden in commerciële functies in gesprek te gaan?

Het is mogelijk voor initiatiefnemers/geïnteresseerden om zich te melden bij de huidige eigenaar HagaZiekenhuis met hun ruimtevraag. Echter is het in deze fase (voorafgaand aan de verkoop van de locatie) niet mogelijk om in gesprek te gaan. Initiatiefnemers/geïnteresseerden zullen op een lijst worden geplaatst die zal worden meegegeven aan de inschrijvers op de tenderprocedure.

Wat is de belemmering om op korte termijn het gebouw geschikt te maken voor een woonfunctie voor vluchtelingen, thuislozen, studenten, mensen die behoefte hebben aan goedkope sociale huurwoningen?

Het gebouw is van origine een ziekenhuis en geen woongebouw. Eisen aan woningen zijn wezenlijk anders dan eisen aan ziekenhuizen. Daarnaast zijn na de sluiting van het ziekenhuis een aantal gebouw- en installatieonderdelen ontmanteld of uit bedrijf genomen.

B. Stedenbouwkundig volume

Hoe gaat het gebouw er uitzien?

Vanwege de cultuurhistorische waarde zijn de gevels van de oorspronkelijke H-vorm (voor het hogere bouwdeel richting de Haagse Beek/voor het lagere bouwdeel richting de Sportlaan) en de gevel van de zusterhuisvleugel naar de Sportlaan te behouden. Dit zal in grote mate het aanzien van de locatie en de massaopbouw bepalen. Verder zal in het PUK worden opgenomen hoeveel volume er totaal mogelijk is en tot welke hoogtes gebouwd kan worden. Dit moet op een goede manier aansluiten op de omgeving.

Hoe groot wordt het nieuwe plan?

In het bestemmingsplan (Vogelwijk 2016) is afgesproken dat er niet meer volume wordt gerealiseerd dan wat momenteel op het terrein aanwezig is.

Hoeveel woningen komen er in het nieuwe plan?

Op dit moment verkennen we de ruimtelijke mogelijkheden. Een indicatieve bandbreedte is 350-450 woningen. De bandbreedte is echter zeer afhankelijk van woninggrootte en woningtypen.

Hoe groot is het huidige gebouw?

Op dit moment is dit ca. 42.600 m2 BVO (Bruto Vloer Oppervlak). Dit is inclusief kelderruimtes en souterrain.

Wordt het huidige ziekenhuis gesloopt?

De bebouwing van het voormalige ziekenhuis aan de Sportlaan maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht Sportlaan-Segbroeklaan. Door middel van een cultuurhistorisch onderzoek is aangetoond dat het H-vormige hoofdgebouw en de L-vormige zustervleugel zowel ruimtelijk als ook architectonisch waardevol zijn. De gevels van de oorspronkelijke H-vorm (voor het hogere bouwdeel richting de Haagse Beek/voor het lagere bouwdeel richting de Sportlaan) en de gevel van de zusterhuisvleugel naar de Sportlaan moeten dan ook behouden worden. De andere gebouwdelen zijn van mindere waarde of doen afbreuk aan het geheel en kunnen worden gesloopt.

Hoe hoog worden de nieuwe gebouwen?

Dit is onderdeel van de ruimtelijke verkenning die wordt opgenomen in het PUK. In de basis zal de ontwikkeling op een goede manier moeten passen in de omgeving. Het behoud van een deel van de bestaande bebouwing heeft tevens invloed op de hoogteontwikkeling.

Zijn de gebouwen een monument?

De gebouwen zijn geen monument. Wel maakt het bebouwingsensemble deel uit van het beschermd stadsgezicht Sportlaan-Segbroeklaan.

Wordt de hele locatie volgebouwd?

Nee, dat zal niet het geval zijn. Met de herontwikkeling zijn er kansen voor het vergroenen van dit gebied en zal er voor de toekomstige bewoners ook ruimte zijn voor ontmoeting tussen de gebouwen. Onderdeel van het PUK is het onderzoeken hoe aan die kansen invulling kan worden gegeven.

C. Programma

Wat wordt de nieuwe functie van het gebouw?

Gedacht wordt aan:

• De hoofdfunctie wordt wonen. Bij meer dan 80 appartementen is de eis: 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen.
• Aanvullende voorzieningen als zorg- en maatschappelijke voorzieningen en kleine (dag) horecavoorziening mits passend bij het woonconcept.

Welke functies komen er voor de wijk?

Nieuwe functies, zoals bijvoorbeeld zorgvoorzieningen, moeten bij voorkeur ook iets toevoegen aan de buurt.

Kan er ook een supermarkt komen?

Deze locatie ligt niet binnen de hoofdwinkelstructuur en is daarmee niet aangewezen voor het toevoegen van detailhandel. Er zal dan ook geen supermarkt komen.

Wat staat in de afdoening van de motie Woningen en een maatschappelijk functie voor senioren op terrein?

Uitgangspunt in het onderzoek ten behoeve van het PUK, naar de programmatische en ruimtelijke kaders van de herontwikkeling, is de wijziging van de bestemming van de locatie naar overwegend wonen. In het woonprogramma zal ook de doelgroep senioren worden meegenomen. De mogelijkheid om dit vorm te geven via groepswonen en een gedeeltelijke herbestemming naar gezondheidsfuncties, zorgconcepten en een wijkcentrum wordt ook ingebracht in het onderzoek.

Waarom geen winkels voor leefbaarheid?

Om het functioneren van de bestaande winkelstraten te garanderen is het belangrijk winkelruimtes binnen de hoofdwinkelstructuur te concentreren. Met de Fahrenheitstraat ligt een mooi gevarieerd aanbod aan winkels en horeca op loopafstand.

Hoeveel mensen komen er te wonen?

Dat is op dit moment nog niet te zeggen omdat dit sterk afhankelijk is van de woninggrootte, woningtype en aantal.

Krijgen diegenen die een grote woning achterlaten voorrang op de koopwoningen/appartementen?

De gemeente wil doorstroming in de omliggende buurten bevorderen en is voorstander voor het geven van voorrang op de koopappartementen. Echter moet daarvoor overleg plaatsvinden met de ontwikkelende partij respectievelijk de nieuwe eigenaar. De gemeente kan niet zomaar huurwoningen met voorrang verhuren aan deze potentiële doorstromers aangezien we handelen conform de huisvestingsverordening. Woningen komen op de markt via het regionale Woonnet Haaglanden.

30% + 20% = 50% woningen wat is de planning voor de overige 50%? Maatschappelijke functie?

De locatie zal voor het overgrote deel worden herontwikkeld naar wonen (ca. 95%). Het resterende deel zal worden ingezet voor commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen.

Worden de woningen huur of koop?

De verdeling van de woningen wordt als volgt:

• 30% sociale huur.
• 20% middeldure huur.
• 50% vrije sector (huur en/of koop)

Hoe houd je de mogelijke woningen betaalbaar als ook starters een plaats krijgen?

30% van de woningen moeten in de sociale sector worden gerealiseerd en 20% in de middeldure huursector. De hoogte van de huurprijs en de ontwikkeling van deze prijs voor de sociale en middeldure sector is gebonden aan landelijke en gemeentelijke regelgeving. Dit beleid is gemaakt om genoeg kansen te bieden voor doelgroepen zoals starters en om woningen betaalbaar te houden.

Gaan er ook woningen gebouwd worden of alleen appartementen?

Dit zal pas in een later stadium een nadere invulling krijgen. Gezien de inpassing in de wederopbouwzone (beschermd stadsgezicht Sportlaan-Segbroeklaan) en het behoud van een deel van de bestaande bebouwing zal het aandeel van appartementen echter duidelijk hoger zijn dan grondgebonden woningen. Dit sluit ook beter aan bij het woonbeleid.

D. Verkeer

In welke mate kunnen we meer verkeer en drukte op de straten en wegen verwachten door deze ontwikkeling?

Toen het ziekenhuis nog in bedrijf was trok deze locatie al een zekere mate van verkeer aan. Het verkeer van de nieuwe ontwikkeling is afhankelijk van o.a. het aantal nieuwe woningen en de nieuwe functies. Het parkeren moet op eigen terrein plaatsvinden.

Via welke toegang zal de locatie in de toekomst worden ontsloten?

Dit wordt nog nader uitgewerkt.

Blijft tram 12?

Deze ontwikkeling is niet van invloed op tram 12. Tram 12 blijft.

E. Parkeren

Leidt de ontwikkeling tot een hogere parkeerdruk in de wijk?

De benodigde parkeerplaatsen voor de herontwikkeling moeten op eigen terrein komen te liggen. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald op basis van de parkeernormen van de gemeente en het uiteindelijke programma.

Komen alle auto’s op de parkeerplaats in het zicht? Of komt er een ondergrondse P-garage?

Dit wordt nader onderzocht in de ruimtelijke studie.

Komt er een aparte parkeergarage in de herontwikkeling?

Nee dit is niet mogelijk.

F. Duurzaamheid en Ecologie

Wat gaat er met de Haagse beek/ecologische zone gebeuren?

Deze wordt aan de beekzijde doorgetrokken tot aan de gevel van het bestaande gebouw. Dit is ook zo in het bestemmingsplan opgenomen.

Op welke manier wordt deze herontwikkeling duurzaam?

Hiervoor zullen randvoorwaarden worden opgenomen in het PUK. Dit wordt nog opgesteld.

G. Participatie

Op deze avond zien we veel oudere bewoners uit deze wijk. Wordt er ook nog geprobeerd om de jongere groep bewoners om input te vragen?

Wij proberen via onze kanalen om ook de jongere doelgroep te betrekken. Ook zullen wij aan de voorzitters van de wijkverenigingen vragen hoe wij deze doelgroep meer