Vraag en antwoord formulier herontwikkeling Rode Kruis locatie bewonersbijeenkomst 7 november
Voor de toekomstige ontwikkeling van het voormalig Rode Kruisziekenhuis aan de Sportlaan stelt de gemeente een planuitwerkingskader (PUK) op. Via ons mailadres én op de bewonersbijeenkomst 7 november 2022 zijn veel vragen binnengekomen. Hieronder staat een overzicht van de vragen en antwoorden verdeeld per thema (update 1 december 2022).
A. Proces/planning
Wat is de planning en het vervolgtraject?
De planning is afhankelijk van afspraken tussen de eigenaar van de opstallen, het HagaZiekenhuis en de eigenaar van de grond, gemeente Den Haag. Deze afspraken zijn nog niet rond. De volgende stappen moeten nog worden doorlopen:
- Aanpassen en besluitvorming PUK
- Selectie ontwikkelaar op basis van een tender
- Planvorming (uitwerken ontwerp en programma)
- Bestemmingsplanwijziging en vergunningprocedure
- Bouwvoorbereiding
- Bouw
Moet de ontwikkelaar zich aan het PUK houden? Hoe borgt de gemeente dat de ontwikkelaar inderdaad de uitgangspunten uit het PUK realiseert?
In het PUK worden randvoorwaarden geformuleerd en de geldende beleidskaders benoemd. Het uitgangspunt is dat de ontwikkelaar zich hieraan zal moeten houden. Het PUK maakt onderdeel uit van de tenderprocedure. Als na de tender de ontwikkelaar een concreet bouwplan maakt, zal de gemeente toetsen of dit plan voldoet aan de kaders uit het PUK.
Wanneer is wijziging van het bestemmingsplan voorzien?
Dat moment is afhankelijk van de beoogde planning zoals onder antwoord 1 wordt beschreven. Naar verwachting geldt op dat moment de Omgevingswet. De beoogde procedure die dan wordt doorlopen is nog nader te bepalen maar kan zijn een wijziging omgevingsplan en opvolgend een omgevingsvergunning. Of een afwijking van het omgevingsplan in combinatie met een omgevingsvergunning.
Wat houdt participatie in tijdens de koopfase? Deelname CPO mogelijk?
Alle gebouwen worden als geheel verkocht. Een ontwikkelaar of ontwikkelcombinatie zal de gebouwen ontwikkelen met verschillende typen vastgoed. Zeer waarschijnlijk zullen er uiteindelijk verschillende (eind-) eigenaren zijn van de ontwikkelde gebouwen. Partijen die een CPO beogen staat het vrij in een consortium te participeren of zich na verkoop bij de ontwikkelende partij aan te melden als initiatiefnemer voor een CPO.
B. Stedenbouwkundig volume
Hoe kan het dat in de bouwregels staat: nieuwbouw niet hoger dan de bestaande bebouwing, en in de mogelijke invulling: Bestaande bebouwing + 1 laag?
Op de poster bij de thematafels stond onder bouwregels ‘Nieuwbouw niet hoger dan bestaande bebouwing’. Hiermee wordt bedoeld: alle nieuwbouw mag niet hoger worden dan het hoge deel van het H-gebouw aan de Haagse Beek. De bouwenvelop op pagina 45 van de presentatie ‘136_221107_Presentatie bewonersbijeenkomst_DEF_lowres’ (zie website www.herontwikkelingsportlaan onder updates) zal het maximale conceptkader zijn waarbinnen inschrijvers op de tenderfase hun plan moeten bedenken. Daarnaast is toegelicht dat het bij de bestaande gebouwen denkbaar is een bovenste laag als setback toe te voegen mits deze op een zeer zorgvuldige manier in de gebouwde context wordt ingepast. Bij het hoge gebouw aan de Haagse Beek vervangt deze setback dan de huidige toevoegingen op de bovenste verdieping.
Blijft de zijkant van het hogere deel van het H-gebouw hetzelfde?
Een groot deel van de zijgevels zijn in oorspronkelijke staat. In 1999 is aan de oostzijde tussen twee rookkanalen een nieuwe lift geplaatst. Op basis van het cultuurhistorisch onderzoek zal in de verdere planvorming (na verkoop) in overleg met Monumentenzorg & Welstand in detail worden gekeken of en hoe de gevels worden aangepast.
Kan de nieuwbouw ook aan het H-Gebouw worden gebouwd?
Nee, dit is niet mogelijk. Het H-gebouw is als gebouw bij de opzet van het stedenbouwkundig plan in de jaren 50 prominent aan de Haagse Beek geplaatst. Deze positie is onderscheidend en dient behouden te blijven. Daarnaast zijn openingen tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw ook belangrijk voor een open karakter van de locatie aan de kant van de Haagse Beek.
Mag de hoogste laag van het zusterhuis worden gesloopt?
De hoogste laag van het zusterhuis aan de Sportlaan is niet origineel maar later toegevoegd en architectonisch van indifferente (neutrale) waarde. De hoogste laag mag worden gesloopt. Nieuwbouw dient echter aan te sluiten op de gevel van de onderste verdiepingen en terug te liggen ten opzichte van deze gevel. Het onderdeel van het zusterhuis haaks op de Sportlaan is van indifferente waarde en mag in zijn geheel worden gesloopt.
Wie bepaalt de cultuurhistorische waarden? Hoe worden deze geborgd?
Omdat de gebouwen geen monumentale status hebben, heeft onderzoeksbureau OOM Advies een cultuurhistorische verkenning uitgevoerd. Op basis van deze verkenning zijn, in samenwerking met afdeling Monumentenzorg van de gemeente Den Haag, een aantal kaders bepaald in het PUK. Deze kaders zijn leidend voor de partijen die zich inschrijven voor de tenderprocedure. In de planvorming wordt hierop getoetst.
Mag of moeten de gebouwen die van lagere waarde zijn gesloopt worden?
Voor alle gebouwen geldt dat zij moeten voldoen aan de bouwregels in het PUK (zie presentatie ‘136_221107_Presentatie bewonersbijeenkomst_DEF_lowres’ op de website www.herontwikkelingsportlaan onder updates) pagina 45). Dit betekent voor sommige gebouwen of gebouwdelen sloop. Daarnaast is er vanuit de cultuurhistorische verkenning een waarderingskaart gemaakt (zie pagina 25 van de presentatie). Hier zijn kleuren op aangegeven. De ‘oranje’ gebouwen doen afbreuk aan het ensemble en dienen gesloopt te worden. Voor de ‘gele’ gebouwen geldt dat als zij niet voldoen aan de spelregelkaart deze gesloopt of kleiner gemaakt moeten worden.
Wordt de nieuwbouw binnen het zusterhuis en H-gebouw gehouden? Of gaan ze het H-gebouw/zusterhuis drie keer zo groot maken?
Er is ook nieuwbouw mogelijk rondom het H-gebouw en het Zusterhuis. Ruimte voor nieuwbouw ontstaat voornamelijk door de sloop van later toegevoegde gebouwen. Met name door de sloop van het voormalige Juliana Kinderziekenhuis ontstaat ruimte voor nieuwbouw en meer groen aan de kant van de Sportlaan.
C. Programma
Wat zijn woonmilieus?
Een woonmilieu zegt iets over de kwaliteit van de woonomgeving in brede zin. Het gaat bijvoorbeeld om welk soort woningen er worden gemaakt maar ook welke voorzieningen er worden gemaakt, hoe de openbare ruimte wordt ingericht, kwaliteit van groen en het effect van al deze elementen op sociale cohesie en woongenot.
Komen er betaalbare woningen voor beroepen zoals brandweer en politie?
Het woonprogramma bestaat uit woningen uit diverse categorieën. Sowieso zal 30% van het programma uit sociale huurwoningen (tot € 763,47/mnd. prijspeil 2022) en 20 % middeldure huurwoningen (tussen €763,47 en €1.059.17/mnd prijspeil 2022) gerealiseerd moeten worden. Dit programma borgt dat er betaalbare woningen worden gerealiseerd.
Is een combinatie van wonen en zorg mogelijk?
Ja, dit is mogelijk. In het PUK wordt aandacht gevraagd voor levensloopbestendige woningen voor senioren. Hierbij is het aannemelijk dat er ook zorg komt op de locatie. Gedacht wordt aan ondersteunende zorg (bijvoorbeeld een huisarts of fysiotherapeut) of functies als een apotheek of een thuiswinkel.
Kan er een tennisbaan gerealiseerd worden?
Een tennisbaan lijkt weinig passend bij deze ontwikkeling. In principe gaat het hier om het ontwikkelen van woningbouw met enkele ondersteunende voorzieningen. Een tennisbaan zou hooguit tussen de gebouwen gerealiseerd kunnen worden. Mits deze functie ruimtelijk goed inpasbaar blijkt en als ondersteunend wordt gezien voor het gewenste woonmilieu.
Komt er ook zoiets als een bejaardencentrum voor ondersteund wonen?
Hoe het programma er precies uit gaat zien is onderdeel van de planvorming. De kaders van het programma zijn omschreven bij de beantwoording van vraag 14 en 15.
Is er een minimale grootte van vierkante meters die wordt gesteld aan voorzieningen? Hoe wordt dit geborgd?
Nee, dat is er niet. De voorzieningen moeten ondersteunend zijn aan de woonfunctie, zoals bijvoorbeeld een apotheek in combinatie met levensloopbestendige woningen. Afhankelijk van het plan zal dit verder uitgewerkt en gespecificeerd moeten worden.
D. Verkeer
Blijft de bus op de Sportlaan?
De herontwikkeling van de Rode Kruis locatie is niet van invloed op de buslijn en valt buiten de scope van dit project.
E. Parkeren
Wat is de beoogde aanrijdroute voor het wooncomplex. Welke mogelijke ingangen voor de ingebouwde parkeergarage zijn er?
Het verkeer van en naar de locatie zal zo veel mogelijk via de Rode Kruislaan en de Fahrenheitstraat worden ontsloten. Het parkeren moet verdiept worden opgelost.
Krijgt iedere woning een eigen parkeerplaats?
Het woningplan wordt getoetst aan het parkeerbeleid van Den Haag. Als gevolg daarvan wordt er een parkeereis (aantal parkeerplaatsen/woning) gesteld. Deze parkeereis brengt met zich mee dat waarschijnlijk niet alle appartementen een eigen parkeerplaats zullen hebben. Het college kan hier gemotiveerd van afwijken.
F. Duurzaamheid en Ecologie
Wat zijn de duurzaamheidseisen?
Op gebouw- en gebiedsniveau geldt een BREEAM-NL link uitleg van minimaal 4 sterren (excellent). Voor de nieuwbouw eist de gemeente een GPR-score link uitleg van minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor energie is de norm 9. De MPG link uitleg is een geïntegreerd onderdeel binnen BREEAM en GPR gebouw. Conform de eisen in het bouwbesluit zijn de BENG-eisen link uitleg (=Bijna Energieneutraal Gebouwen) van toepassing.
G. Tijdelijke winteropvang daklozen
Kunt u toelichten hoe de aanvraag voor een omgevingsvergunning van 10 jaar voor een daklozen winter opvang op het adres Sportlaan 600 zich verhoudt met de tijdens de bewonersbijeenkomst gepresenteerde plannen voor het voormalige Rode kruis ziekenhuis?
Er bestaat geen verband tussen de tijdelijke winteropvang (alleen deze winter dus) en de plannen voor het gehele terrein. Daarnaast is er door de gemeente een fout gemaakt in de vergunningsaanvraag mbt 'de periode van 10 jaar'. Dit moet zijn 'de aankomende winterperiode'. Dit wordt z.s.m. aangepast door de gemeente.